par la Rédaction
Une enquête menée au Rwanda et publiée par le journal Umuseke en Janvier 2020 avait montré que 15% des bâtiments commerciaux à Kigali étaient inoccupés. Seuls 30% des habitants de Kigali pouvaient payer 40.000 Frw ~36€ de loyer pour les locaux commerciaux. Ce rapport publié par l’institut chargé de recherches et d’analyses politiques au Rwanda (IPAR) recommandait aux Promoteurs immobiliers d’examiner au préalable les capacités des locataires avant de construire.
Pour expliquer ce taux d’inoccupation d’une ville qui est par ailleurs surpeuplé, Karera Denis un investisseur dans l’immobilier avait avancé que c’est lié à des constructions qui ne répondent pas aux normes actuels ou aux besoins des futurs locataires : «Il y a des bâtiments qui sont construits sans la possibilité de les aérer alors que cela fait partie des critères de ceux qui recherchent une maison à louer», avait-t-il dit. Il a aussi évoqué une vitesse de construction non adaptée : «Notre vitesse de constriction a été supérieur à celle des potentiels locataires», a-t-il déclaré. Pour finir Il a dit que dans la plus part des cas beaucoup de personnes travaillent dans un même bureau et que les jeunes investisseurs peuvent investir dans ce genre de bureaux.
En effet il est à noter qu’à Kigali, le coût de location pour des locaux commerciaux est tel que souvent plusieurs personnes se mettent ensemble pour louer des très petites surfaces comme des espaces où poser une table… Les moins chanceux travaillent illégalement, des vendeurs ambulants, au risque de finir en prison ou se faire battre ou abattre par les nombreux services de l’ordre comme les DASSO ou autres…
Un autre point qui est ressorti de l’enquête est le faible pouvoir d’achat des potentiels locataires. Les estimations montrent que seuls 30% des habitants de Kigali ont la capacité de payer un loyer de quarante mille francs rwandais (40.000frw ~ 56 €) par mois pour un local commercial et ce chiffre tombe à 9% pour un loyer de cinq cent mille franc rwandais (500.000frw ~460€) par mois pour les loyers des immeubles commerciaux.
Ailleurs le coût de loyer est calculé en fonction de la capacité financière des potentiels locataires, au Rwanda l’habitude est que tout soit fait à l’envers. Cette situation alarmante pour tout investisseur immobilier date de Janvier 2020, depuis à une partie de la classe moyenne a été appauvrie par les démolitions des habitations des plus faibles qui ont eu lieu et qui continuent au Rwanda, la pandémie du Covid-19 est passée par là.
Après la chute de l’économie liée au tourisme, la bulle immobilière de Kigali éclatera-t-elle un jour ? Investissez au Rwanda à vos risques et périls.
Mukundwa Anne Marie et Nema Ange